美國按揭利率破6.97厘再融資暴跌至16個月低位——二手樓市點解會愈鎖愈死？

截至9月11日當周，美國30年期固定按揭利率飆升至6.97厘，按周上升12點子，創下自2025年5月以來新高，即約16個月新高。

值得留意的是，就在本文截稿的9月16日當日，美國聯邦儲備局公開市場委員會（FOMC）已經議息，並將聯邦基金利率區間上調25點子至3.75厘至4厘，是2023年以來首次加息。局方主席沃什（Kevin Warsh）表示，通脹持續高企，加上伊朗局勢推高油價，令通脹率升至3.4%，遠高於2厘的目標水平，是這次加息的主要考量。換言之，上周按揭利率的急升，某程度上已經提早反映咗市場對呢次加息嘅預期——呢單嘢唔止係一組孤立嘅按周數據，而係整個加息週期正式啟動嘅其中一個先行指標。

數據背後是一個更冷酷的現實：借貸成本持續攀升，正在實質性凍結美國住宅市場的流動性。根據美國按揭貸款銀行家協會（MBA，Mortgage Bankers Association）公布的數據，同一周內，購房指數微降0.8%，再融資指數更急挫8.8%，跌至去年5月以來、即約16個月的低位。美國人不再願意、也不具備以新按揭換舊按揭的條件。這不僅鎖住了存量樓源的供應，更意味住高昂的按揭利息，開始像抽水機一樣，蠶食本身已不寬裕的消費者可選開支（discretionary spending）。

每月多付逾千美元的「隱形稅」

6.97厘這個數字，看似只是基準利率曲線上的一個刻度，但對於背負巨額按揭的美國家庭而言，卻是實打實的現金流壓力。

以100萬美元的常規按揭計算，按30年期、等額本息還款方式計算，6.97厘的月供約為6,632美元；若以疫情後低位周期約5厘計算，月供則約為5,368美元——兩者相差約1,260美元一個月，即每年多付約1.5萬美元利息成本。由於按揭年期長達30年，利率每上升1厘，對月供的敏感度遠比一般人直覺估計為高：由5厘升至6.97厘，接近2厘的差距，足以令月供暴增近四分之一。這部分資金並非來自收入增加，而是直接從家庭的日常開支中被剝離。

在居民資產負債表已受高物價及工資增速放緩雙重擠壓的背景下，住房作為僅次於食品的第二大個人開支項目，其邊際成本上升具有極強的破壞力。對於必須在高息環境下首次置業的剛性需求家庭而言，這筆額外月供，直接等同於壓縮教育、娛樂及高端消費品的開支。這種「擠牙膏」式效果，正是長期維持限制性利率政策最核心的宏觀傳導路徑之一——透過大幅提高居住門檻，去冷卻整體需求。

值得注意的是，雖然市場普遍將焦點放在聯儲局的基準利率走向，但今次合約利率的上行，同時帶有明顯的季節性波動特徵。行業數據顯示，合約利率與實際執行利率之間，仍存在微觀結構上的差異——部分借款人在秋季交易旺季簽約時，可能透過購買點數（points）等方式，攤平長期的實際持有成本，但這無法掩蓋整體按揭負債端不斷膨脹的事實。對普通買家而言，即使有專業人士介入優化方案，高企的基準定價，依然是橫在置業夢想前一道難以逾越的高牆。

換樓鏈條斷裂：存量樓源被鎖死的邏輯

比新屋動工率放緩更令市場分析人士擔憂的，是再融資指數的深度跳水。過去十餘年美國樓市循環中，一個核心驅動力叫做「借新還舊」帶動的換樓潮：業主將手上低息的舊按揭，轉化為全新的商業貸款，藉此釋放帳面淨值（Equity），支付改善型新居的首期。這是一種典型的財富槓桿流轉模式。

然而，當30年期按揭利率重返接近7厘的高位，這條金融鏈條被徹底掐斷。現實邏輯簡單而殘酷：一個手持低息舊按揭的家庭，絕不可能為咗換一間更大嘅屋，去承擔近乎翻倍的利率。結果是，現有業主變成了事實上的「釘子戶」——佢哋既不打算賣樓，也沒有動力去翻新；而潛在的下一代買家，又因為借唔到可負擔的按揭而被死死擋在門外。

呢種僵局，導致二手樓庫存出現低效固化——樓在物理層面大量存在，但在金融交易屬性上被徹底鎖死。供應端的這種人為僵化，反過來嚴重壓制新建住宅發展商的投資意欲。在銷售預期疲弱、融資成本高昂的雙重壓力下，發展商更傾向於推出面積更大、利潤空間更厚的豪宅獨立屋，而非面向首次置業人士的中小戶型。呢種情況無形中加劇咗美國住宅市場的結構性扭曲：有實力的買家，能夠在高息環境下咬牙買入新樓；普通中產家庭，則被迫留在擠迫且昂貴的二手租賃市場。

從更長週期睇，呢種由利率主導的市場分割一旦形成，將對地產行業生態帶來深遠影響。當大多數潛在買家群體退場，整個市場的價格發現機制便會失靈——樓宇估值不再由真實供需關係決定，而是取決於少數高淨值人士的支付能力。呢種畸形的市場結構，最終需要等待足夠長時間的政策調整或外部衝擊，先至有機會修復。

邊個為高息埋單？

宏觀層面，按揭利率每一次跳升，都是對美國經濟韌性的壓力測試。目前美國消費市場依然展現出驚人的黏性，但呢個好大程度上，係由強勁的勞動力市場同疫情前累積的超額儲蓄所支撐。一旦住房利息成本，成為每個家庭嘅剛性新增負擔，呢種脆弱的平衡必然面臨拐點。從經濟規律睇，住宅投資與耐用品消費之間存在明確的負相關關係。當每月額外的幾百美元變成每年動輒過萬美元的無謂損失，消費者的心理防線就會被擊穿，轉而縮減非必需品開支。

此外，商業地產按揭證券（CMBS）孳息率曲線與住宅按揭之間的聯動效應，同樣值得留意。高利率不止直接影響居民端，亦持續侵蝕發展項目及資產持有人的信用擴張能力。隨著資本化率被動抬升，資產重估的壓力將進一步向下傳導至實體租金定價，最終倒逼業主調整經營策略。

後續重點觀察指標：